Cấp chứng nhận phân hạng nhà chung cư: Nhiều bất cập và chồng chéo
Bất động sản - Ngày đăng : 09:11, 11/03/2016
Tuy nhiên, ý kiến nhiều đại diện các doanh nghiệp vẫn cho rằng, các quy định trong dự thảo còn quá nhiều bất cập và chồng chéo...
Quy định thừa, rườm rà
Hiện nay, trên thị trường bất động sản (BĐS) với hàng loạt dự án chung cư được tung ra thị trường từ hạng trung đến cao cấp, nhưng người mua vẫn rơi vào vòng luẩn quẩn của chất lượng chung cư mà họ muốn sở hữu. Bên cạnh đó, một số chuyên gia kinh tế cũng nhận định, việc các chủ đầu tư (CĐT) tự “phong” cho chung cư của mình thứ hạng, kéo theo đó là các chi phí cho liên quan đến mức thu phí dịch vụ và quản lý vận hành được quy định một cách “vô tội vạ”.
Vì vậy, bên cạnh những ý kiến đồng tình với Ban soạn thảo về những lợi ích mà những quy định của Thông tư này ban hành, như việc làm cơ sở để hai bên thỏa thuận áp dụng mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời, để tránh tình trạng CĐT làm giá khi tự “phong hạng” cho chung cư.
Tuy nhiên, cũng rất nhiều ý kiến lo ngại, vì theo mục 3, Điều III, Chương I của dự thảo này thì việc cấp phân hạng chung cư được thực hiện theo đề nghị của CĐT, chủ sở hữu nhà chung cư và đối với từng chung cư độc lập được bàn giao sau ngày 1/7/2016 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực). “Điều này khiến cho nhiều bất cập từ giữa các CĐT, cũng như việc cho khách hàng hiểu đúng và nâng tầm giá trị đúng cho các dự án nhà chung cư. Bởi thực tế nhà chung cư cao cấp hay hạng A thì bắt buộc dịch vụ phải khác so với các chung cư hạng B,C…”, ông Nguyễn Thanh Vũ, Công ty BĐS Thanh Bình nêu quan điểm.
Việc phân hạng nhà chung cư sẽ giúp sàng lọc và giảm tối đa những dự án chất lượng thấp
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng cho rằng, hiện dự thảo mới có nhiều điểm không cần thiết, rườm rà và chồng chéo. Ông Hà cũng đưa ra ví dụ về điều kiện nộp hồ sơ, như tại mục 3, 4, 5, 6, 7 của Điều 7, Chương II. “Tất cả các điều kiện này khi xin giấy phép xây dựng thì bắt buộc CĐT phải đáp ứng các tiêu chí theo quy định mới được cấp phép nên khi đưa vào dự thảo phải gọn, thực tế và cần thiết, nếu không sẽ lập lại như Thông tư số 14 và cũng sẽ khó áp dụng và thực hiện được”, ông Hà kiến nghị.
Việc phân hạng được dựa trên 4 tiêu chí như quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, mức độ, chất lượng hoàn thiện và chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Đại diện đến từ Công ty Phát Đạt cho hay, tiêu chí về hoàn thiện căn hộ phải là vật liệu có độ bền cao, nhưng hiện nay trên thị trường VLXD đâu có nhà sản xuất nào bảo hành độ bền lên đến 15 năm.
Về quy định về thiết kế căn hộ, dự thảo yêu cầu căn hộ có 2 phòng ngủ nhưng diện tích phải trên 60m2. “Có dự án căn hộ chỉ đạt khoảng 55m2 song cũng đáp ứng 2 phòng ngủ và mật độ chỉ 10% và đáp ứng tiêu chí đẹp, thoáng mát. Vậy không đủ tiêu chuẩn để được phân hạng hay sao?”, ông Trần Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty Vinaland cũng đặt câu hỏi.
Cần phải gắn với thực tế
Theo ông Nam, đại diện Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thì mục đích của dự thảo để giúp cho việc thỏa thuận mức giá dịch vụ quản lý vận hành. Nhưng thực tế những tiêu chí trong dự thảo thì thật sự không cần thiết. Vì chi phí vận hành nó gắn liền với các hoạt động của dịch vụ thu phí vận hành, nên việc quy định về chất lượng VLXD, trang trí, tiêu chuẩn sống sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của chủ căn hộ, không liên quan đến BQL chung cư. Tiêu chí thiết kế đẹp và không đẹp lại phụ thuộc vào sở thích và cảm quan của mỗi người.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng thẳng thắn đề nghị, ngoài 7 tiêu chí được đề xuất, cần bổ sung thêm tiêu chí, nếu chung cư đang xảy ra tình trạng tranh chấp thì không được công nhận. “Vì thực tế khi nhiều chung cư cao cấp nhưng các tranh chấp liên tục xảy ra, làm ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân và mất an ninh xã hội”, ông Hà lý giải.
Một số các quy định khác của Dự thảo như tính điểm cũng không rõ ràng, cụ thể nên “muốn đánh giá chính xác về chất lượng chung cư, thì căn cứ thực tế theo chất lượng công trình, dịch vụ công cộng… Nếu CĐT sai giấy phép cũng sẽ không được công nhận”, ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý chia sẻ.
Một điểm đáng lưu ý tại Dự thảo này là khi CĐT đề nghị được phân hạng và công nhân hạng theo quy định tại thông tư này thì phải có sự thống nhất của các chủ sở hữu và có văn bản đề nghị của BQT nhà chung cư. Điều này sẽ khó thực tế vì CĐT là người xin cấp phép xây dựng, Bộ Xây dựng sẽ cấp giấy chứng nhận hạng cho chung cư đó, nếu CĐT đáp ứng các điều kiện của quy định, thì các chủ sở hữu căn hộ đâu có trách nhiệm liên đới và phải thông qua? Đại diện một Công ty cho hay.
Có thể nói, Thông tư số 14/2008/TT-BXD được ban hành năm 2008, nhưng đến nay sau 8 năm triển khai vẫn không có cơ sở thực tế để xác định. Dự thảo số 08 này bổ sung và hoàn thiện sẽ mang lại nhiều động thái tích cực. Bởi lẽ, không chỉ giúp thị trường BĐS sàng lọc và giảm tối đa những dự án chung cư không chất lượng, mà còn được xem như một chứng nhận “chất lượng” cho các dự án, từ đó nâng cao uy tín - thương hiệu cho CĐT và niềm tin của khách hàng cũng ngày càng được khẳng định nhiều hơn.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến của người dân cho rằng, việc gắn “hạng sao” cho chung cư cũng chỉ là hình thức. Bởi thực tế, chất lượng công trình và các dịch vụ phục vụ cho lợi ích của cư dân cũng như việc quản lý chặt chẽ của Nhà nước trong việc cấp phép cho các CĐT để đưa ra thị trường những sản phẩm chất lượng, mới là thực tế và là vấn đề mà người dân quan tâm.