Cho mượn GCNQSDĐ làm tài sản thế chấp ngân hàng, công ty bị phá sản có lấy lại được không?

Năm 2010 gia đình em có cho một công ty mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp ở ngân hàng, đến năm 2012 công ty kia bị phá sản và đến thời điểm hiện tại số tiền vay vẫn chưa trả hết nợ cho ngân hàng. Em muốn hỏi một số vấn đề mà ngân hàng đã cho vay có đúng quy định chưa:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình em là hộ gia đình nhưng khi cho vay chỉ có ông bà ký hợp đồng thế chấp, các con không ký.

2. Khi định giá tài sản của gia đình em là 1.100.000.000 VNĐ (một tỷ một trăm triệu đồng), nhưng ngân hàng vẫn cho bên kia vay 1.100 bằng đúng số tiền định giá của tài sản, trên hợp đồng có ghi vay chỉ bằng 70% giá trị tài sản. Em nhờ luật sư tư vấn giúp em như vậy ngân hàng cho vay có đúng không, gia đình em phải làm gì để lấy sổ ra được. Em xin chân thành cảm ơn!

Độc giả Lê Thị Phượng (lethiphuong.ltp@gmail.com)

Luật sư Trương Quốc Hòe

Trả lời: Dựa trên những thông tin mà bạn đã nêu, chúng tôi tư vấn những quy định của pháp luật về vấn đề mà bạn đang thắc mắc như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 108, Điều 109 BLDS 2005 về Sở hữu chung của hộ gia đình và việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình quy định:

“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ.

Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Trong trường hợp của gia đình bạn, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình vì vậy, khi xác lập giao dịch cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả thành viên trong gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên.

Tuy nhiên, nếu có đủ căn cứ chứng minh tài sản không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp cho cá nhân đó, hợp đồng tặng cho riêng cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không tham gia việc định đoạt tài sản đó. Hoặc đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình.

Điều 145 BLDS 2005 quy định về hậu quả pháp lý đối với giao dịch dân sự do thành viên không có quyền đại diện xác lập, thực hiện như sau:

“Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện”.

Như vậy, trong trường hợp này nếu có đủ căn cứ xác định đây là tài sản chung của hộ gia đình và tại thời điểm ký kết hợp đồng không có sự đồng ý của tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi của hộ gia đình thì hợp đồng thế chấp của ông bà bạn với ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay sẽ bị vô hiệu một phần. Ông bà của bạn vẫn phải chịu trách nhiệm đối với khoản nợ ngân hàng trong giới hạn phần sở hữu của họ đối với tài sản chung. Trường hợp này, không làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ của những thành viên khác có quyền đối với tài sản chung trong gia đình bạn.

Thứ hai, về việc khi định giá tài sản là 1.100.000.000 VNĐ (một tỷ một trăm triệu đồng), nhưng ngân hàng vẫn cho bên kia vay bằng đúng số tiền định giá của tài sản, trên hợp đồng có ghi vay chỉ bằng 70% giá trị tài sản.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc ngân hàng cho vay bằng đúng số tiền định giá tài sản không là căn cứ để chứng minh hợp đồng vô hiệu.Tuy nhiên, trong trường hợp này, cán bộ tín dụng của ngân hàng đã làm trái với quy định và phải chịu trách nhiệm trong trường hợp bên vay không trả được nợ và dẫn đến thất thoát tiền của ngân hàng.

Còn đối với gia đình bạn, nếu trong hợp đồng thế chấp đã quy định rõ tài sản đảm bảo chỉ đảm bảo cho số tiền vay bằng 70% giá trị tài sản thì khi doanh nghiệp kia không trả được nợ thì gia đình bạn chỉ phải chịu trách nhiệm đối với phần nợ gốc và nợ lãi phát sinh trong 70% giá trị tài sản đó.

Hiện nay, để được ngân hàng giải chấp và gia đình bạn lấy lại được sổ đỏ thì buộc phía doanh nghiệp kia phải trả được nợ cho ngân hàng hoặc có bản án của tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Vấn đề gia đình bạn nên quan tâm là khi tài sản của gia đình bạn bị giải chấp để đảm bảo cho khoản vay của công ty kia thì gia đình bạn sẽ trở thành chủ nợ của công ty và gia đình bạn có quyền đòi lại từ công ty kia số tiền mà gia đình bạn phải trả để đảm bảo cho khoản vay của công ty đó.