Chi cục THA Huyện Hải Hậu, Nam Định: Cần xác định lại chủ sở hữu thực thửa đất đang bị kê biên

Giao dịch hợp pháp

Theo ông Lợi trình bày, tháng 5/2013, ông có mua một căn nhà diện tích 90m2 của ông Phạm Ngọc Diệp và bà Phạm Thị Thúy Ngoan ở số 1, thị trấn Yên Định, huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định với số tiền là 3,7 tỷ đồng. Hai bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và ký tại Văn phòng Công chứng Hoàng Anh, TP Nam Định, tỉnh Nam Định.

Cơ quan thi hành án dân sự huyện Hải Hậu tiến hành kê biên căn nhà của ông Lợi

Do công việc thường xuyên phải làm ăn xa nhà, nên sau khi mua bán nhà công chứng xong, ông Lợi chưa tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ nhận chuyển nhượng này mà cho vợ chồng ông Diệp, bà Ngoan thuê lại với giá 3 triệu đồng/tháng. Ông Lợi vẫn nộp thuế sử dụng đất mảnh đất trên đầy đủ cho đến nay.

Tuy nhiên, ngày 20/7/2018 vừa qua, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hải Hậu đã tiến hành kê biên tài sản của ông Lợi để thi hành án trong một vụ án tranh chấp dân sự mà Tòa án tỉnh Nam Định xét xử năm 2017.

Đó là vụ án ông Phạm Ngọc Diệp và bà Phạm Thị Thúy Ngoan (chủ cũ của căn nhà) có tranh chấp vay nợ với bà Mai Thị Duyên ở xã Hải Hưng, Hải Hậu, Nam Định số tiền gần 3 tỷ đồng. TAND tỉnh Nam Định đã tuyên buộc ông Diệp bà Ngoan phải có trách nhiệm trả cho bà Duyên số tiền vay nợ trên. Bản án cũng không tuyên phải kê biên ngôi nhà nói trên để thi hành án.

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, Chi cục Thi hành án huyện Hải Hậu đã tiến hành kê biên để thi hành án căn nhà mà ông Lợi đã được bà ông Diệp bà Ngoan chuyển nhượng từ năm 2013 mà không thông báo cho ông Lợi biết.

Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hải Hậu thừa nhận, qua xác minh của Chấp hành viên đã thể hiện ngày 25/6/2013, ông Diệp bà Ngoan đã làm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà trên tại thửa số 55, tờ bản đồ số 8 thị trấn Yên Định cho ông Trần Quốc Lợi. Hai bên đã làm hợp đồng công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng Hoàng Anh, TP Nam Định nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Cơ quan này cho rằng vì căn nhà trên vẫn chưa làm thủ sang tên chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nên căn nhà vẫn thuộc chủ cũ và tiến hành kê biên thi hành án

Tuy nhiên, theo như chúng tôi xác minh trên thực tế, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, ông Lợi đã thanh toán trả đủ cho bên bán là ông Diệp bà Ngoan số tiền theo thỏa thuận; bên bán đã bàn giao nhà đất và các hồ sơ, tài liệu liên quan đến thửa đất cho bên mua. Tại thời điểm xác lập giao dịch, hai bên mua bán hoàn toàn tự nguyện. QSD đất và tài sản trên đất mua bán không có tranh chấp với bất kỳ tổ chức, cá nhân thứ 3 nào khác; không bị kê biên để thi hành án hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng nào.

Vụ việc giữa bên bán là ông Diệp, bà Ngoan với các bên thứ ba khác có tranh chấp nhau về việc vay mượn tiền diễn ra sau khi có việc mua bán nhà đã 3 năm. Ông Lợi mua nhà đất của ông Diệp, bà Ngoan từ năm 2013 và thời điểm đó giao dịch mua bán nhà đất hoàn toàn đúng quy định của pháp luật.

Cần xác định đúng đối tượng phải thi hành án

Được biết, năm 2016 TAND huyện Hải Hậu thụ lý và xét xử sơ thẩm vụ việc liên quan đến ông Diệp, bà Ngoan vay nợ bên thứ 3; sau đó đến năm 2017, TAND tỉnh Nam Định xét xử phúc thẩm vụ án này. Đến năm 2018 cơ quan THA huyện Hải Hậu đã ban hành hàng loạt các văn bản về việc kê biên, cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản đối với nhà đất của ông Lợi trong khi ông Lợi không có liên quan gì đến việc làm của ông Diệp, bà Ngoan.

Theo quy định của BLDS năm 2005 thì việc mua bán, nhận chuyển nhượng nhà đất của ông lợi và vợ chồng ông Diệp là hoàn toàn đúng pháp luật, được pháp luật thừa nhận vì đây là giao dịch dựa trên cơ sở tự nguyện của hai bên; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 234, 248 của BLDS 2005 cũng quy định: “Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, nếu các bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác”.“Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán,… thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao”.

Theo các chuyên gia, đối chiếu với các quy định pháp luật trên thì tài sản thuộc quyền sở hữu của ông Lợi là hợp pháp, phải được pháp luật bảo vệ, không thể là đối tượng để mang ra thi hành án cho một người không phải chủ sở hữu (tức ông Diệp, bà Ngoan) như cơ quan thi hành án huyện Hải Hậu đang tiến hành.

Ông Đỗ Văn Chỉnh, nguyên Thẩm phán, Trưởng Ban thanh tra TANDTC cũng nhận định: Theo Luật THADS, cơ quan thi hành án phải xác minh tài sản có thuộc sở hữu của người bị thi hành án hay không mới được tiến hành kê biên tài sản. Trong trường hợp này, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ là một thủ tục hành chính trong quá trình chuyển nhượng tài sản mà các bên có trách nhiệm phải thực hiện. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản đã có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và tiến hành thanh toán, giao nhận sổ đỏ. Việc bên mua chưa tiến hành đăng ký biến động đất đai tại VPĐKNĐ, sang tên trên giấy tờ không thể làm mất hiệu lực của một giao dịch hợp pháp; bên mua chỉ có thể bị xử phạt hành chính về hành vi chưa đăng ký biến động QSD đối với thửa đất do mình đã mua… Nguyên tắc kê biên tài sản để thi hành nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó phải là tài sản của người có nghĩa vụ phải thi hành án, nên cần xem xét lại việc cơ quan thi hành án kê biên tài sản của ông Lợi để đảm bảo nguyên tắc “tôn trọng sự thỏa thuận” của hai bên trong giao dịch dân sự theo quy định của BLDS 2005 và 2015.