HOREA: Những dấu hiệu quan ngại trên thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh 2019

Quan ngại đầu tiên được HOREA đưa ra là nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018.

Theo HOREA, thống kê cho thấy năm 2017, thu ngân sách từ đất của Tp.HCM là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất. Năm 2018, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất. 

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất của Tp.HCM đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%. 

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng. 

“Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019”, văn bản của HOREA nêu rõ.

Ảnh minh họa

Dấu hiệu thứ hai được HOREA nêu ra là quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018.

Năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,5%; Phân khúc bình dân chiếm 29,1%.

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m² chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; Phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững.

Theo HOREA, điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Tình trạng lệch pha cung - cầu cũng là vấn đề đáng quan ngại. Năm 2018, tại thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.

Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m². Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m² thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

HOREA cũng cho rằng tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc bất động sản cao cấp trên địa bàn thành phố tăng mạnh so với năm 2017. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Bên cạn đó, hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một số doanh nghiệp của thành phố. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Dự án BT đụng điểm nghẽn; Tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp; Sốt ảo giá đất nền; Vấn đề đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư cao tầng cũng là những vấn đề HOREA cho rằng cần phải quan tâm trong năm 2019.