Green Star Sky Garden lách luật ‘bán lúa non’ đẩy rủi ro cho khách hàng

Xé rào “bán lúa non”

Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 có tên thương mại là Green Star Sky Garden, do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. Dự án mới được UBND quận 7 ra quyết định số 276/ QĐ-UBND về việc duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, vào 19/1/2018. Dự án căn hộ Green Star Sky Garden nằm trên đường Nguyễn Lương Bằng và Phạm Hữu Lầu, quận 7. Quy mô dự án được giới thiệu khá hoành tráng với diện tích khu đất 52.649m2, mật độ xây dựng 29,61%, diện tích công viên 7.000m2, diện tích hồ cảnh quan 4.000m2, gồm 26 tầng và 2 tầng hầm với 903 căn hộ. Từ tầng 1 đến tầng 5 là shophouse, office, nhà trẻ, hồ bơi tràn, phòng sinh hoạt cộng đồng, gym, khu vui chơi trẻ em… Ngoài ra, dự án này còn có thêm 111 căn biệt thự nhà phố.

Trao đổi với chúng tôi, nhân viên sàn Rich Land cho biết Hưng Lộc Phát Group bán hết đợt 1 của block A với giá dự kiến là 32 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT. Khách hàng sẽ đóng cọc 50 triệu đồng, sau 7 ngày sẽ thanh toán tiếp số tiền “giữ chỗ thiện chí” đủ 10%, thì sẽ ký “hợp đồng thỏa thuận đặt cọc” với chủ đầu tư. Khách hàng sẽ được nhận đúng mã căn, nếu không đóng tiền tiếp sẽ mất cọc hoàn toàn.

Trong 2 tháng tiếp theo, khách hàng phải đóng thêm 10% nữa và sau khi chủ đầu tư làm xong phần móng cọc thì khách hàng đóng tiếp 10% và tiến hành ký hợp đồng mua bán khoảng vào giữa 2019. Thực tế, theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án căn hộ Green Star Sky Garden đã được bán gần hết. Cụ thể từ giữa tháng 4/2018, Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát bán ra thị trường, nhằm mục đích huy động vốn trái phép khi mới ép cọc thử tải và chưa có giấy phép xây dựng.

Dự án hiện chỉ đang trong giai đoạn ép cọc thử tải

Ông Trương Công Nam - Phó Chánh thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, dự án Green Star Sky Garden gồm 2 khối nhà cao tầng và thấp tầng. Khối cao tầng gồm 2 block A và B với 924 căn, khối thấp tầng 47 căn. Dự án này đã có phê duyệt 1/500 và hiện chưa được cấp phép xây dựng. Còn việc đã tiến hành đặt cọc, giữ chỗ, mở bán nhiều đợt cho khách hàng của Công ty Hưng Lộc Phát thì Sở Xây dựng sẽ xác minh, kiểm tra lại. Nếu đúng thì sẽ xử lý nghiêm.

Khách hàng có thể mất tiền khi ngừng giao dịch

Cũng theo nhân viên sàn phân phối Rich Land, thì khách hàng đặt cọc giữ chỗ lên tới 10%  giá trị hợp đồng, nhưng không thanh toán đúng tiến độ thì sẽ mất số tiến 10% đã đóng. "Đó là quy định của chủ đầu tư, sàn không thể can thiệp hay hỗ trợ trả lại tiền", nhân viên này cho biết.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Linh, Trưởng văn phòng Luật sư AHCM: "Với quy định nêu trên của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát đã đẩy khách hàng tham gia đặt cọc giữ chỗ có nguy cơ mất trắng số tiền 10% đã đóng khi không có khả năng tham gia giao dịch tiếp".

Tại phụ lục số 2 của hợp đồng Thỏa thuận đặt cọc, dù khách hàng đã đóng tiền đến 75% giá trị hợp đồng (tương đương với 9 đợt lịch trình thanh toán đặt cọc), lẽ ra phải ký hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật, nhưng chủ đầu tư "lách luật" bằng Thỏa thuận đặt cọc mà thôi. Có thể nói, với phụ lục hợp đồng kiểu này, Công ty Hưng Lộc Phát đã cố tình mập mờ giữa ký kết Thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán để nhằm “bẫy” khách hàng để chiếm dụng vốn khi khách hàng “sa lầy” các điều khoản của chủ đầu tư đưa ra.

Theo Nghị định 99/2015/ND-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định về việc chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê thì mới được giao dịch. Trường hợp, dự án chưa đủ điều kiện mà Chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán thì có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở… (có hiệu lực từ 15/1/2018). Theo đó, đối với hành vi này, chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng (khoản 3 Điều 57); hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng.

Luật sư Trương Thành Thiện, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật. Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 95% giá trị căn hộ nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh khó khăn.