Không sợ bong bóng nhà đất

Diễn biến bất động sản hiện nay: Chậm mà chắc

Tháng 9, thị trường bất động sản không có nhiều đột biến so với tháng 8, theo thống kê và phân tích dữ liệu của chuyên trang bất động sản MuaBanNhaDat. Sức cung và nhu cầu về bất động sản trực tuyến đều tăng với mức độ khá nhẹ. Cụ thể, nhu cầu tăng 260,09 điểm, tương đương tăng 4%; trong khi tổng nguồn cung thị trường trực tuyến tăng 37,92 điểm, tương đương tăng 6%. (Biểu đồ 1).

Biểu đồ 1

Mức độ tăng này không đáp ứng mong đợi của các chủ đầu tư và giới kinh doanh, môi giới nhà đất cả nước trong thời điểm này, song lại phản ánh một diễn biến tích cực đối với toàn thị trường bất động sản nói chung, theo đánh giá của các chuyên gia phân tích tại MuaBanNhaDat.

“Kể từ đầu năm tới nay, sức cầu nhà đất các loại không biến động mạnh nhưng lại giữ được mức tăng khá đều đặn tháng này qua tháng khác. Cùng lúc, sức cung bất động sản cũng giữ mức tăng trưởng vừa phải, không quá ồ ạt. Điều này xét về dài hạn là có lợi cho thị trường, giảm thiểu nguy cơ bong bóng nhà đất như nhiều người đang lo ngại”, nhóm chuyên gia trên nhận định.

Đi sâu vào phân tích từng loại hình cho thấy, nhu cầu về đất bất ngờ quay đầu giảm 121,67 điểm, tương đương giảm 7% so với tháng trước. Theo đánh giá của www.MuaBanNhaDat.vn, đây là điều dễ hiểu bởi phân khúc này đã có mức tăng mạnh trong tháng 8, với mức tăng 35% so với tháng 7. Hơn nữa, chính loại hình này duy trì được đà tăng khá đều đặn trong những tháng gần đây nên thị trường xuất hiện nhịp điều chỉnh mang tính kỹ thuật, hay nói cách khác là quãng nghỉ ngắn của sức cầu.

Quay trở lại với sức cầu tháng 9, nhu cầu mua căn hộ vẫn giữ được đà tăng ổn định, với mức tăng 259,55 điểm, tương đương tăng 16%. Mảng nhà phố do đặc thù giá cao hơn và người mua cân nhắc thận trọng hơn nên vẫn tiếp tục giữ mức tăng khá khiêm tốn với mức tăng 122,2 điểm, tương đương tăng 3%. Đây chính là phân khúc có mức tăng khá đều đặn liên tục trong những tháng vừa qua trên thị trường.  (Biểu đồ 2).

Biểu đồ 2: Nhu cầu bất động sản theo từng loại

Về phía nguồn cung, tất cả các phân khúc bất động sản cũng biến động tương đối nhẹ nhàng, ít đột biến. Trong đó, mảng nhà phố tăng mạnh nhất, với mức tăng 29,02 điểm, tương đương tăng 10%. Hai mảng còn lại hầu như không biến động, trong đó mảng đất nền chỉ tăng 1,69 điểm, tương đương tăng 1%. Mảng căn hộ, nguồn cung cũng chỉ tăng 7,21%, tương đương tăng 5%.

Q.1, Gò Vấp dẫn đầu TP.HCM

Nguồn cung nhà phố trong tháng 9 ở TP.HCM tiếp tục tăng khá ở các quận nội thành truyền thống. Cụ thể, Q.1 dẫn đầu sức cung, tiếp theo lần lượt là Q.3, Tân Bình, Q.10 và Phú Nhuận. Tại Q.1, lượng nhà phố rao bán hết sức đa dạng diện tích, từ chưa đầy 20 m2 mỗi căn cho tới vài trăm m2 mỗi căn, từ hẻm sâu xe không vào được cho tới hẻm lớn cạnh trục đường chính. Tương ứng với diện tích đó, giá bán tại Q.1 cũng rất đa dạng, biến động trong một dải giá rất rộng, từ 2-3 tỷ đồng/căn cho tới 20-40 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, nối dài xu thế của mấy tháng gần đây, mảng căn hộ là nơi sức cung dồn về các vùng nhiều tiềm năng phát triển và còn nhiều quỹ đất. Đứng đầu sức cung căn hộ tháng 9 chính là Q.Bình Thạnh, nơi các dự án của Vingroup với các căn hộ giá từ 2,6-2,8 tỷ đồng/căn vẫn đang mở bán nhộn nhịp. Tiếp theo đó, sức cung lần lượt đổ về Q.7, Q.2, Thủ Đức và Tân Phú.

Về nhu cầu nhà phố trực tuyến, Q.Gò Vấp tiếp tục dẫn đầu thị trường nhờ quỹ đất rộng rãi và dư địa mua bán còn rất rộng. “Một loạt siêu thị mới quy mô lớn của VinMart cùng nhiều cửa hàng tiện lợi cũng như hàng loạt thương hiệu bán lẻ, thực phẩm, nhà hàng lớn đổ bộ về Gò Vấp thời gian qua càng khiến quận này có sức hút với những ai muốn an cư ổn định lâu dài với một căn nhà tương đối rộng rãi và chắc chắn”, bà Nguyễn Ngọc Hà, một nhà môi giới lâu năm tại Gò Vấp, giải thích.

Cầu Giấy, Hoàng Mai khuấy động Hà Nội

Tại thị trường Hà Nội, top 5 quận dẫn đầu về sức cung nhà phố trực tuyến tập trung vào các Q.Cầu Giấy, Đống Đa và Hà Đông. Tháng 9, Hoàng Mai nhanh chóng giành lại vị trí trong top 5 quận có sức cung mạnh, thay chân Q.Thanh Xuân.

Trong khi đó, Q.Hoàng Mai tiếp tục giữ vững ngôi đầu trong top 5 quận có nguồn cung căn hộ cao nhất trong tháng 9 vừa qua và vẫn bỏ xa so với quận xếp ngay thứ hai là Hà Đông. Theo sau đó lần lượt là Thanh Xuân, Cầu Giấy và Hai Bà Trưng.

Trong mảng nhà phố, hai Q.Cầu Giấy và Đống Đa tiếp tục thống lĩnh top 5 quận dẫn đầu sức cầu trong tháng qua. Hai quận này có sức cầu nhà phố vượt khá xa 3 quận còn lại trong top là Ba Đình, Long Biên và Hai Bà Trưng.

Trong khi đó, quỹ đất rộng và hạ tầng hoàn thiện nhanh tiếp tục khiến Hoàng Mai dẫn đầu top 5 quận có nhu cầu căn hộ cao nhất Hà Nội tháng 9 vừa qua. Các quận có nhu cầu cao tiếp theo lần lượt là Hà Đông, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng và Cầu Giấy.