Khai thác tiềm năng thị trường bất động sản: Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Còn nhiều bất cập

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư của khu vực kinh tế Nhà nước vào hoạt động kinh doanh bất động sản liên tục tăng qua các năm. Trong đó, năm 2005 là 1.615 tỷ đồng, năm 2008 gồm 3.303 tỷ đồng, năm 2011 là 6.934 tỷ đồng. Số lượng các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản cũng không ngừng tăng lên qua các năm với 1.413 DN (năm 2005), 2.406 DN (năm 2007) và 5.466 DN (năm 2010). Nhờ thu hút ngày càng nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản đã giúp hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng.

Thêm vào đó, Nhà nước góp phần phát huy giá trị của bất động sản cho phát triển kinh tế. Đặc biệt, việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, chính sách chống đầu cơ góp phần quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của bất động sản. Nhờ đó, thu từ bất động sản chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng thu ngân sách Nhà nước, năm 2005 là 7,78%; năm 2008 là 9%. Thị trường bất động sản đã góp phần vào GDP hàng năm khoảng 10%.

TS. Nguyễn Quốc Dũng - Giám đốc Học viện Chính trị khu vực IV nhận định, ở nước ta, vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản gồm: đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường; tạo vốn, đảm bảo ổn định chung cho nền kinh tế. Cụ thể, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các hoạt động giao dịch bất động sản, tạo điều kiện cho thị trường diễn ra sôi động, thuận lợi. Điều này thể hiện ở chỗ Nhà nước cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Bên cạnh đó, tạo điều kiện cho các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế khác nhau tham gia vào cung ứng cho thị trường bất động sản, gồm cả tư nhân, các nhà đầu tư nước ngoài. Ban hành nhiều chính sách về đầu tư, tài chính, tiền tệ có tính chất ưu đãi để thu hút các chủ thể kinh tế tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản.

Cũng theo TS. Nguyễn Quốc Dũng, bên cạnh những kết quả đạt được, vai trò của Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn còn những tồn tại nhất định. Trong đó, các yếu tố góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản phát triển chưa có tính bền vững.

Nhiều giá trị tiềm năng của bất động sản chưa được khai thác triệt để 

Cụ thể, chủ thể tham gia thị trường bất động sản dù được mở rộng nhưng sự phân biệt chủ đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư trong nước đang hạn chế việc tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài. Chủ thể tham gia thị trường bất động sản tính chuyên nghiệp chưa cao, phương thức kinh doanh chưa bài bản, chuyên nghiệp; tiềm lực tài chính chưa đủ mạnh, tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo cơ hội, thời vụ, manh mún.

 Bên cạnh đó, bất động sản có giá trị lớn, các chủ thể tham gia thị trường cần một nguồn vốn rất lớn. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận với nguồn vốn vay còn hạn chế làm ảnh hưởng đến việc đầu tư mở rộng nguồn cung cho thị trường. Tỷ lệ vốn vay từ hệ thống ngân hàng của các chủ thể kinh doanh bất động sản rất thấp, chiếm 17% tổng số vốn, trong đó, vốn vay để thuê chiếm 2%, vốn vay để mua chiếm 3% và vốn vay để tự xây dựng chiếm 12%.

Trong điều kiện lãi suất cho vay để mua bất động sản cao, các tổ chức tín dụng không thiết tha với việc cho vay bất động sản làm cho nhu cầu về bất động sản đối với những đối tượng thực sự có nhu cầu giảm xuống. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản chưa phát triển, các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan Nhà nước hoặc trung tâm sàn giao dịch còn ít ỏi. Bên cạnh đó, còn nhiều hạn chế trong việc điều tiết cung cầu, giá bất động sản còn quá cao. Hầu hết các đợt sốt tăng giá bất động sản, hoặc giảm sút, đóng băng giá cả đều có nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý của Nhà nước về đất đai và nhà ở, ở cấp quốc gia và địa phương.

Mặt khác, nhiều giá trị tiềm năng của bất động sản chưa được khai thác triệt để. Hiện, chính sách giải phóng mặt bằng chưa giải quyết hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Việc đền bù, giải tỏa mất nhiều thời gian làm tăng chi phí, giảm cơ hội đầu tư của doanh nghiệp, chậm đưa bất động sản vào sử dụng. Thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng vẫn còn phức tạp, tốn kém, hạn chế khả năng huy động sử dụng vốn của các DN. Đặc biệt, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và những chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước đối với những phân khúc thị trường có nhu cầu lớn chưa thật sự hiệu quả làm cho thị trường các căn hộ chung cư cao cấp khó tiêu thụ, trong khi đó thị trường nhà cho người thu nhập thấp và trung bình có nhu cầu lớn chưa đáp ứng được, hiện tượng đầu cơ bất động sản vẫn còn tồn tại.

Hoàn thiện chính sách

Nhằm phát huy vai trò của Nhà nước trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, theo TS. Nguyễn Quốc Dũng cần thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ.

Theo đó, cần hoàn thiện chính sách đảm bảo phát triển các nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản. Trong đó, hoàn thiện các quy định về huy động nguồn vốn trong quá trình triển khai dự án bất động sản, quy định về cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên thế chấp. Nhà nước cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổ phần nhằm huy động vốn của công chức và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiếp tục mở cửa, cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn vốn cho thị trường; hỗ trợ mạnh mẽ các ngân hàng thương mại về nguốn vốn trung và dài hạn để cho vay mua nhà. Đồng thời, hướng dẫn các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phân loại rõ vay mua nhà và khoản vay tiêu dùng, kinh doanh bất động sản với mức lãi suất và tỷ lệ trích lập dự phòng khác nhau.

 Nhà nước cần hoàn thiện các chính sách về điều tiết thị trường bất động sản. Trong đó, công tác lập quy hoạch sử dụng đất cần khoa học, phù hợp với nhu cầu sử dụng đất trong thực tế, nhằm tạo nguồn cung bất động sản đáp ứng kịp nhu cầu, Nhà nước cần tạo quỹ đất dự trữ ở các địa phương và tập trung vào khu vực đô thị. Đồng thời, trên cơ sở nắm bắt thị trường, cần có những chính sách ưu đãi về tài chính, tiền tệ, tín dụng,…đối với các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào những phân khúc thị trường đang thiếu nguồn cung.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện các chính sách để khai thác hết tiềm năng, giá trị của bất động sản. Cụ thể, Nhà nước cần sử dụng chính sách tài chính đất đai điều tiết khối cầu đầu cơ để hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất. Đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu ban hành và áp dụng thuế chống lãng phí đất đối với các khu đất chưa sử dụng, để hoang hóa. Đồng thời, Nhà nước cần tạo thuận lợi cho nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án bằng việc cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư; hoàn thiện các giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất…