Dự án BĐS “cắm” ở ngân hàng: Cần minh bạch đối với người mua và chủ đầu tư

Đa phần dự án mang đi “cắm” ngân hàng

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Một phần danh sách 77 dự án đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

Đáng chú ý trong bản danh sách 77 dự án này, có nhiều đại gia bất động sản thế chấp dự án hình thành trong tương lai như Công ty Quốc Cường Gia Lai thế chấp dự án khu dân cư 6B (H.Bình Chánh) tại Ngân hàng BIDV; Công ty CP Himlam thế chấp chung cư Himlam Riverside lô A3 (Q.7) tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam; Công ty CP Đầu tư IDICO thế chấp chung cư ở P.25 (Q.Bình Thạnh) tại Ngân hàng BIDV; Công ty CP Đầu tư Nam Long thế chấp khu dân cư ở P.An Lạc (Q.Bình Tân) tại Ngân hàng Phương Đông; Công ty CP Xây dựng 585 thế chấp chung cư Phú Thạnh (Q.Tân Phú) tại Ngân hàng Việt Á; Công ty Địa ốc Hoàng Quân thế chấp dự án chung cư ở huyện Bình Chánh cho Ngân hàng BIDV...

Cũng theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh, việc người mua nhà trong dự án, thế chấp căn hộ đã mua cũng đã xuất hiện tại một số dự án. Ví dụ như dự án Masteri (quận 2) của Công ty CP Đầu tư Thảo Điền có 10 trường hợp, gồm cả người trong nước và nước ngoài đã thế chấp căn hộ tại Ngân hàng Thương mại Kỹ thương Việt Nam - Chi nhánh Sài Gòn từ năm 2015;  Dự án chung cư cao cấp Homy Land 2 của công ty TM Giao thông Bảo Sơn, có 5 trường hợp là các công ty kinh doanh khác nhau đã cầm cố căn hộ tại nhiều ngân hàng trên địa bàn; Dự án The Vista của Liên danh Capitaland – Vista; SSG Tower (quận Bình Thạnh) của Công ty CP SSG Văn Thánh…

Đây là đợt công bố công khai đầu tiên của Sở Tài Nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh, thực hiện theo Công văn số 2043/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 30/5/2016 và Công văn số 6018/VP-ĐTMT ngày 27/6/2016 của Văn phòng UBND TP về việc rà soát tình hình thực hiện các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố. Và để người dân tiện theo dõi, bản danh sách 77 dự án được Sở Tài Nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh niêm yết công khai tại trang web của Sở và Văn phòng đăng ký đất đai thành phố.

Nói về việc các dự án mang đi thế chấp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội  BĐS TP Hồ Chí Minh nhận xét ở thị trường bất động sản Việt Nam, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường.

Cần minh bạch thông tin cho người mua và chủ đầu tư

Hồi tháng 5/2016, sự vụ chung cư The Harmona suýt bị siết nợ khiến người mua nhà hoang mang. Sự cố xảy ra khi chủ đầu tư đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dự án Harmona để cầm cố tại ngân hàng mà người mua nhà không hề hay biết. Chỉ đến khi, các hộ dân đang sinh sống tại chung cư Harmona nhận thông báo phát mãi tài sản của ngân hàng thì người mua nhà mới hay biết căn nhà mình bỏ tiền mua đã bị mang đi thế chấp từ trước. Khá may mắn là cuối cùng chủ đầu tư đã hoàn tất việc trả nợ 244 tỷ đồng cho ngân hàng và việc siết chung cư để trả nợ đã không diễn ra.

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều có những yêu cầu khá cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư như: trước khi bán nhà phải xây xong móng và có vốn đối ứng, công trình phải gắn liền với quyền sử dụng đất, khi thế chấp tài sản phải tuân thủ các hướng dẫn về giải chấp, phải tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân... Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt về quy trình thẩm định cho vay và kiểm tra thông tin khách vay, tài sản thế chấp trên hệ thống. Luật cũng bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người mua nhà. Nhưng vụ việc của chung cư The Harmona đã cho thấy những lỗ hổng trong việc quản lý, giám sát mua nhà hình thành trong tương lai. Và hệ lụy là giờ người mua nhà chỉ cần nghe phong phanh dự án thế chấp là e ngại.

Thị trường BĐS cần những thông tin minh bạch để thu hút khách hàng

Việc công khai danh sách 77 dự án của ở Tài Nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh là động thái góp phần làm minh bạch hơn thị trường bất động sản. Tuy nhiên theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và môi trường công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, bảo lãnh ngân hàng... ) để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.

Một điểm quan trọng người mua nhà cần biết là theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Trên cơ sở đó, người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản này của ngân hàng. Điều này cũng tương tự như ý kiến của ông Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty luật ATIM chia sẻ trong một buổi hội thảo tổ chức hôm 23/6, rằng chuyện chủ đầu tư thế chấp dự án là bình thường vì luật cho phép, và hầu hết các chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải giải chấp khi bán căn hộ.

Cùng với việc minh bạch thông tin dự án, nhiều ý kiến của các chuyên gia cũng cho rằng, các ngân hàng thương mại cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và có biện pháp giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích, giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay. Còn người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, về dự án muốn mua, đồng thời phải nghiên cứu quy định luật pháp trước khi tham gia giao dịch, như quy định về thế chấp, giao dịch để đảm bảo quyền lợi của chính mình. Và chính xác là nói như lời của một luật sư: “Chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?”.