Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cẩn trọng không thừa

Bất động sản nghỉ dưỡng đa dạng và đầy tiềm năng

Năm 2016 được được các chuyên gia nhìn nhận là năm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bởi đây kênh đầu tư hấp dẫn nhất với khả năng sinh lời cao. Lý do là nếu tính theo chu kỳ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thông thường sẽ đi sau thị trường bất động sản truyền thống khoảng nửa năm đến 1 năm. Mà trên thực tế, năm 2014 thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục, 2015 là tăng trưởng mạnh thì 2016 tất yếu là năm của bất động sản nghỉ dưỡng.

Bất động sản nghỉ dưỡng là kênh đầu tư sinh lời khá hấp dẫn so với các phân khúc bất động sản khác. Ảnh: Duy Anh

Một yếu tố để thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển là tốc độ tăng trưởng khách du lịch tại các khu biển nghỉ dưỡng hiện rất khả quan. Điều này xuất phát từ thói quen tiêu dùng của người Việt đã thay đổi khi sẵn sàng chi trả những khoản lớn cho du lịch. Theo một báo cáo mới nhất của Công ty đo lường và thông tin toàn cầu - Nielsen, trong quý II/2016, người tiêu dùng Việt sau khi đã trang trải các chi phí sinh hoạt thiết yếu, khoảng 3/5 người Việt sẽ sử dụng tiền nhàn rỗi để đi du lịch, nghỉ mát (tương đương 41%, tăng 5% so với quý trước).

Có cung ắt có cầu là quy luật tất yếu của thị trường. Sau thời gian trầm lắng, bắt đầu từ năm 2015 đến nay, hàng loạt các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản đã tung ra thị trường những dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô hàng tỷ đô la như New Hoi An City, Premier Village Đà Nẵng, Grand World Phú Quốc…

Bên cạnh những sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có giá cao, các chủ đầu tư cũng phát triển những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tầm trung có giá từ 2-3 tỷ đồng. Theo các chuyên gia, sản phẩm này sẽ phát triển thuận lợi vì chi phí đầu tư vừa phải. Nếu so với đầu tư vào phân khúc cao cấp thì cơ hội cho thuê ở sản phẩm tầm trung cao hơn do giá thuê không quá cao, tiếp cận được nhiều khách hàng. Ngoài ra khi cần bán thì khả năng thanh khoản của sản phẩm cũng nhanh hơn.

Một sản phẩm mới của bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang có sức hút với các nhà đầu tư là condotel - căn hộ khách sạn. Với trang bị thiết bị khép kín như một căn hộ thông thường, sản phẩm condotel vẫn có thể hưởng giá trị tiện ích khép kín của khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, dịch vụ phòng, câu lạc bộ chăm sóc sức khỏe. Đồng thời nhà đầu tư có thể có thêm thu nhập từ việc tham gia chương trình cho thuê lại các căn hộ tiện nghi như khách sạn với mức lợi nhuận có thể lên đến 8-10%/năm.

Nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng

Nếu gõ trên công cụ tìm kiếm của google từ “bất động sản nghỉ dưỡng” sẽ cho 5,670,000 kết quả chỉ trong vòng 59 giây. Cùng với đó là hàng loạt những thông tin về “ngôi nhà thứ hai” đầy mơ ước cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải lúc nào nhà đầu tư cũng “được như mơ” khi gặp phải những dự án có thông tin cũng như tính chất pháp lý mập mờ không rõ ràng. Đây cũng là những điều mà các chuyên gia đã chỉ ra trong một buổi tọa đàm về bất động sản nghỉ dưỡng được tổ chức mới đây tại Hà Nội.

Vấn đề đầu tiên nhà đầu tư hay vướng phải là về thời hạn sử dụng đất của dự án bất động sản. Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, hiện không ít dự án nhà đầu tư gom đất nông nghiệp của người dân rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án. Với những dự án này, rủi ro cho người mua rất cao, nếu hồ sơ pháp lý không rõ ràng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thành công, bất động sản đó không được công nhận và pháp luật bảo vệ.

Bà Vân Anh cũng lưu ý rằng hiện nay, đa số người mua nhà đang có sự nhầm lẫn giữa hai dạng sản phẩm bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng. Luật đất đai quy định rõ nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền… Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở. Trong trường hợp nhà đầu tư để biết được chủ đầu tư dự án có quyền chuyển quyền sử dụng đất hay không, thì phải xem xét hồ sơ pháp lý của dự án như mục tiêu dự án, nội dung dự án; hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất. Việc sử dụng đất phải liên quan đến quy hoạch, mảnh đất ấy được sử dụng vào mục đích gì? Sau đó, tuỳ từng loại dự án, mục đích để có thể cho phép phân lô, chuyển quyền, tách thửa. Việc tách thửa có phù hợp quy hoạch chi tiết hay không, có sử dụng đúng mục đích không, đảm bảo diện tích tối thiểu hay không? Việc đất ở có sử dụng làm đất nghỉ dưỡng không, cần nghiên cứu Điều 57 của Luật Đất đai.

Bên cạnh vấn đề về thời hạn sử dụng đất của dự án, các chuyên gia cũng chỉ ra những rủi ro liên quan đến tính pháp lý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), dự án bất động sản nhà ở trước khi chào bán doanh nghiệp phải đăng thông tin minh bạch trên trang web của Sở Xây dựng địa phương. Còn với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì chịu điều tiết của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng trong trường hợp hợp tác kinh doanh loại hình như condotel thì đây là các thoả thuận dân sự, và pháp luật chưa quy định bất động sản dạng này phải công khai thông tin. Do đó, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư công khai các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án để tránh những thiệt hại cho bản thân.

Ngoài ra, còn một vấn đề nhà đầu tư hay gặp phải là các chủ đầu tư quảng cáo "thổi phồng" về sản phẩm của mình nhưng thực tế khi nhận lại không đúng cam kết. Do đó, Luật sư Nguyễn Hưng Quang - Văn phòng Luật sư NH Quang và cộng sự đã đưa ra giải pháp cho các nhà đầu tư là cần tìm hiểu kỹ và tốt nhất hãy phô-tô hết những tờ quảng cáo ra, yêu cầu chủ đầu tư ký vào đó coi như phụ lục hợp đồng. Nếu ra Tòa thì đó là một căn cứ.