Vụ “phạt cọc” tại TP. Hồ Chí Minh: Nguyên đơn đề nghị được đánh giá khách quan

Theo bản án số 153/2018/DS-ST ngày 23/4/2018 về việc tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh thì ngày 8/2/2015, ông Bùi Khắc Sơn (nguyên đơn) và bà Cao Thị Kim Bình có ký hợp đồng mua bán - chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 67/1A Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh với bà Trần Thị Phi Yến (bên mua), giá trị là gần 29,7 tỷ đồng (làm tròn số). Theo đó, bên mua đặt cọc cho bên bán hơn 8,1 tỷ đồng; ông Sơn, bà Bình mỗi người nhận 1,25 tỷ đồng và bà Yến nộp tiền nợ thuế sử dụng đất là hơn 5,6 tỷ đồng; Bản thuế trước bạ là 51.169.200 đồng.

Sau khi ký hợp đồng, ông Sơn được biết trường hợp của ông không phải nộp 2 khoản thuế sử dụng đất và thuế trước bạ. Ngày 28/5/2015, ông Sơn yêu cầu bà Yến cung cấp 2 biên lai đã nộp thuế, trường hợp chưa nộp thuế thì bà Yến tiếp tục thanh toán số tiền cọc còn lại cho đủ hơn 8,1 tỷ đồng theo hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, bà Yến không phản hồi lại. Do bà Yến vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, lừa dối gây thiệt hại cho ông Sơn nên bà Yến phải chịu mất số tiền cọc là 1,25 tỷ đồng và phải hoàn trả lại bản chính “sổ đỏ” cho ông Sơn.  

Về vấn đề này, bị đơn Trần Thị Phi Yến cho rằng, ngày 10/2/2015, bà ký hợp đồng dịch vụ với ông Phan Công Danh và trích thưởng là 3,5 tỷ đồng, với điều kiện ông Danh có nghĩa vụ tư vấn và không phải đóng lệ phí trước bạ nhà đất. Ngày 9/4, ông Danh đóng thuế trước bạ là 51.169.200 đồng và miễn thu quyền sử dụng đất. Hợp đồng giữa hai bên đã thanh lý. Sau khi nhận được thông báo của ông Sơn qua bưu điện về việc thanh toán tiếp tiền cọc, bà Yến yêu cầu ông Sơn và bà Bình đến nhà để thực hiện tiếp hợp đồng nhưng ông Sơn trì hoãn không thực hiện.

Tại Tòa, bà Yến yêu cầu ông Sơn tiếp tục thực hiện hợp đồng, nếu không, phải hoàn trả gấp đôi số tiền cọc. Bà Yến không yêu cầu bà Bình có trách nhiệm liên đới phạt cọc với ông Sơn. Do đó, bà yêu cầu ông Sơn chịu phạt 1/2 hợp đồng 8.176.535.200 đồng. Bà Yến thừa nhận có vay mượn bà Bình số tiền 1 tỷ đồng, nhưng không phải là tiền trả cọc.

Bản án và kháng nghị của VKS cùng cấp

Bà Cao Thị Kim Bình trình bày, bà và ông Sơn là đồng sở hữu tài sản nhà đất nói trên. Trong thời hạn 2 ngày, sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, ông Sơn tiến hành thủ tục tặng, cho bà Bình đứng tên quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại văn phòng công chứng. Bà Bình tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán - chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng trong thời hạn 5 ngày. Sau khi bà Yến thực hiện nghĩa vụ thuế, ông Sơn thay đổi yêu cầu không thực hiện hợp đồng tặng, cho qua tên bà Bình, đồng thời hủy hợp đồng với bà Yến. Bà Bình không thống nhất hủy hợp đồng theo yêu cầu ông Sơn và tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 8/2/2015 với bà Yến. 

Hội đồng xét xử TAND quận Gò Vấp nhận định rằng, hợp đồng mua bán - chuyển nhượng nói trên là giao dịch dân sự về nghĩa vụ đặt cọc nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng. Việc ông Sơn yêu cầu hủy hợp đồng và bà Yến phải hoàn trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có cơ sở chấp nhận. Trong quá trình bà Yến thực hiện nghĩa vụ thuế, ông Sơn không bổ sung, thay đổi phụ lục hợp đồng, hoặc thông báo về quyền sử dụng đất. Ông Sơn cũng không thể hiện ý chí thực hiện đóng lệ phí trước bạ nhà đất mà để mặc bên mua được hoàn tất thủ tục miễn thu tiền sử dụng đất ngày 9/4/2015 và đóng lệ phí trước bạ tại Kho bạc Nhà nước. Ngày 18/4/2015, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp xóa nợ trên “sổ đỏ” này. Ngày 28/5/2015, ông Sơn thông báo với bà Yến về việc đất của ông thuộc khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2013, không phải nộp thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất là không có cơ sở.

Tiếp đó, HĐXX sơ thẩm căn cứ Điều 358 BLDS 2005, thấy yêu cầu của ông Sơn buộc bà Yến phải mất toàn bộ tiền đặt cọc 1,25 tỷ đồng là không có cơ sở chấp nhận. Ông Sơn hủy hợp đồng ngày 8/2/2015, không thống nhất cùng bà Bình. Bà Bình không có yêu cầu phản tố, tranh chấp tài sản chung với ông Sơn nên HĐXX thấy hợp đồng này tiếp tục được thực hiện theo Điều 223 của BLDS 2005. Do đó, HĐXX đã bác yêu cầu hủy hợp đồng mua bán của nguyên đơn. Buộc ông Sơn có nghĩa vụ thực hiện tiếp tục hợp đồng tại văn phòng công chứng trong thời hạn 3 tháng, kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật. Quá thời hạn trên mà không thực hiện nghĩa vụ, ông Sơn phải trả cho bà Yến số tiền phạt cọc 8.176.535.200 đồng.

Sau khi án sơ thẩm được tuyên, ông Bùi Khắc Sơn đã kháng cáo đến cấp phúc thẩm. Với quan điểm tương tự, ngày 8/5/2018, VKSND quận Gò Vấp cũng đã có Quyết định số 03/QĐ-KNPT-DS kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm đối với bản án sơ thẩm giải quyết vụ án dân sự nói trên.

Báo Công lý sẽ theo dõi diễn biến của vụ việc và thông tin đến bạn đọc.