Ẩn số 2021: Bốn tín hiệu bắt mạch thị trường địa ốc

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán trong quý III/2020 tăng mạnh, khoảng 82% so với quý trước. Trong quý này cũng có 36.884 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng thành công.

Các chuyên gia cho rằng, những tín hiệu phục hồi này là tiền đề cho một chu kỳ phát triển mới đầy bứt phá của thị trường bất động sản 2021.

Giá BĐS chỉ tăng không giảm

Thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2020 ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch giảm, tuy nhiên giá bán ở nhiều phân khúc vẫn giữ giá và thậm chí còn có xu hướng tăng so với cuối năm 2019.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, bất động sản nhà ở chưa có xu hướng giảm giá mà vẫn tăng theo quý. Cụ thể, trên cả nước, giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,03%. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020).

Bên cạnh sự thiếu hụt nguồn cung dự án mới, một trong những nguyên nhân chính đẩy giá BĐS đến từ nhu cầu thực vẫn đang rất lớn trên thị trường. Cộng thêm việc BĐS hiện vẫn được ưa chuộng như một kênh đầu tư lâu dài mang lại nhiều lợi nhuận và an toàn, hút dòng tiền đổ về. Do đó giới đầu tư nhận định tương lai, giá BĐS chắc chắn sẽ còn thiết lập mặt bằng mới.

Gỡ rối pháp lý

Trước đây, rào cản pháp lý là một trong những nguyên nhân khiến tiến độ phê duyệt dự án của các địa phương chậm lại, dẫn đến nguồn cung cho thị trường bất động sản giảm sút.

Tuy nhiên, một số giải pháp, cơ chế, chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản bắt đầu có hiệu lực và phát huy tác dụng trong 2020 như Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất; Nghị định 91/2019-NĐ-CP thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP với nhiều điểm mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chính sách miễn, hoãn, giãn về thuế và tiền sử dụng đất, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP làm rõ một số điều của Luật đầu tư về các trường hợp giao đất, cho thuê đất.

Hay mới đây nhất, Nghị quyết 164/NQ – CP được ban hành ngày 5/11 giải quyết vấn đề chồng chéo thủ tục đầu tư trong khu đô thị. Đặc biệt, Nghị quyết này được áp dụng hồi tố luôn đối với các dự án kể từ ngày 1/7/2015, giúp cắt giảm một khối lượng lớn thủ tục hành chính không cần thiết cho chủ đầu tư và tạo ra sự ổn định tâm lý cho thị trường.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng pháp lý là một lực đẩy quan trọng của thị trường bất động sản 2021. “Năm 2021, khi nhiều dự án sửa đổi luật dự kiến hoàn thiện, các vướng mắc về chính sách pháp luật kìm hãm sự phát triển của một vài sản phẩm hay phân khúc sẽ được tháo gỡ cụ thể, chi tiết hơn”, ông Doanh khẳng định.

Nhu cầu nhà ở tăng mạnh

Cùng với xu hướng đô thị hóa, tốc độ gia tăng dân số tại các đô thị lớn kéo theo nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục tăng. Theo đại diện Bộ Xây dựng, đến năm 2030, tỉ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên khoảng 45% (hiện là 40%), đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở do sự thiếu hụt về chất lượng của nhà ở cũng sẽ tăng lên.

Một yếu tố quan trọng liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản là lãi suất vay mua nhà đang ở mức 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm qua. Báo cáo về Bất động sản Nhà ở "Sẵn sàng cho chu kỳ mới từ 2021" của VNDIRECT dự báo trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ được duy trì nhằm mục đích tiếp tục hỗ trợ cho nền kinh tế phục hồi. Theo đó, lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu mảng bất động sản.

Kinh tế vĩ mô triển vọng

Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, năm 2020, GDP Việt Nam tăng 1,8% trong khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác ghi nhận mức tăng trưởng âm. Dự kiến năm 2021, mức GDP được dự kiến đạt 6,3% là một trong những động lực để các nhà đầu tư nước ngoài đặt chân vào thị trường Việt Nam.

Bên cạnh đó, với việc kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và đà phục hồi của nền kinh tế, Việt Nam sẽ trở thành điểm đến hàng đầu của xu hướng dịch chuyển chuỗi giá trị toàn cầu. Nhờ đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ đón đầu dòng vốn đầu tư và nhanh chóng tăng trưởng.

Trong các nước ASEAN, Việt Nam có mức đầu tư cho cơ sở hạ tầng cao thứ hai sau Indonesia. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ cho triển vọng tích cực trong dài hạn cùng với đó giá bất động sản cũng được hưởng lợi. Với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung đang dần chuyển dịch các khu vực mới nhiều tiềm năng như Bình Định, Hạ Long, Thanh Hóa, Kon Tum, Đồng Tháp...

Từ đó, giới chuyên gia nhận định để linh hoạt thích ứng với những điều kiện mới, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có tầm nhìn dài hạn, tăng cường khâu nghiên cứu và phân tích thị trường để phát triển những sản phẩm chất lượng cao, hướng đến sự phát triển bền vững.